Податковий кредит — практика

…Або ж Податковий недокредит

Подзвонила сьогодні в податкову із запитанням про отримання податкового кредиту. А податкова була добре підготована до мого дзвінка. Перше запитання у них було:

— Валюта кредиту?

— Долари, — кажу.

— Тож, ви не маєте права на отримання податкового кредиту.

На моє прохання підтвердити це документально, працівник податкової назвала лист Державної податкової інспекції № 8445/7/17-0717. Чудова виходить ситуація: за законом Про податки з доходів фізосіб можна отримати податковий кредит за сплату процентів за іпотечним кредитом (оскільки закон не обмежує валюти кредиту), а згідно з листом податкової адміністрації — ні. Зрозуміло, що майже всі кредити в цій державі беруться в іноземній валюті. Потрібно бути самогубцем, щоби взяти кредит, та ще й на житло, в гривні. Тому й податкова придумала таку собі хитрість.

Цікаво, що минулого року мені також відмовили на підставі того, що квартира ще будується, а я в ній не зареєстрована. Фішки про доларовий іпотечний кредит ще тоді у них не було. Хоча той же вищезгаданий закон передбачає, що житло може бути як завершеним об’єктом будівництва, так і незавершеним. Але потрібно, щоб це було основне місце проживання отримувача податкового кредиту (тобто необхідно бути там зареєстрованим). Тобто закон сам собі суперечить, оскільки зареєструватися у незавершеному об’єкті будівництва неможливо.

Все одно збираюся подати декларацію у податкову. Впишу туди все, що включаються до складу податкового кредиту. Тобто страхування житла, а також суму відсотків, сплачену до появи цього листа, який я наводжу нижче.

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ

ЛИСТ від 26.04.2007 р. № 8445/7/17-0717

Про включення до податкового кредиту процентів по іпотечному кредиту

Державна податкова адміністрація України розглянула <...> лист <...> щодо включення до податкового кредиту сум процентів, сплачених за іпотечним кредитом, виданим у іноземній валюті, і в межах своєї компетенції повідомляє.

Підпунктом 5.2.1 пункту 5.2 статті 5 Закону України від 22.05.2003 р. № 889 «Про податок з доходів фізичних осіб» (далі — Закон) до складу податкового кредиту включаються фактично понесені витрати, підтверджені платником податку документально, а саме: фіскальним або товарним чеком, касовим ордером, товарною накладною, іншими розрахунковими документами або договором, які ідентифікують продавця товарів (робіт, послуг) та визначають суму таких витрат.

Згідно із ст. 1054 Цивільного кодексу України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов’язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов’язується повернути кредит та сплатити проценти.

Статтями 509 та 533 Цивільного кодексу України встановлено, що грошове зобов’язання має бути виражене і виконане у грошовій одиниці України — гривні.

До того ж законним платіжним засобом, обов’язковим до приймання за номінальною вартістю на всій території України, відповідно до ст. 192 Цивільного кодексу України є грошова одиниця України — гривня. Іноземна валюта може використовуватися в Україні у випадках і в порядку, встановлених законом.

Щодо питань іпотечного кредитування, то вони регулюються, зокрема, Законом України від 05.06.2003 р. № 898 «Про іпотеку». Згідно із п. 6 Прикінцевих положень цього Закону Кабінет Міністрів України зобов’язаний привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом. На виконання цього доручення постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.2004 р. № 1330 утворено Державну іпотечну установу, до компетенції якої (її Наглядової ради) входить, зокрема, регулювання питань іпотечного кредитування. Рішенням правління Державної іпотечної установи від 12.09.2005 р. № 15 прийнято Вимоги до іпотечних кредитів (далі — Вимоги) та рішенням від 13.02.2006 р. № 35 прийнято Стандарти надання, рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів (далі — Стандарти).

Положення Стандартів і Вимог побудовані на загальних нормах законодавства, зокрема, на наведених вище нормах Цивільного кодексу України.

Згідно із визначенням термінів, наведеним у Стандартах, договір про іпотечний кредит — це договір, відповідно до якого Первинний кредитор зобов’язується надати Позичальнику грошові кошти з метою придбання або ремонту житлового приміщення під заставу цього житлового приміщення в розмірі та на умовах, передбачених договором про іпотечний кредит (форма якого відповідним чином погоджена згідно Стандартів Установи), а Позичальник зобов’язується повернути грошові кошти та сплатити відсотки за користування ними.

Відповідно до п. 3.2 ст. 3 Вимог надання іпотечних кредитів позичальникам — фізичним особам здійснюється первинним кредитором виключно у грошовій одиниці України — гривні. Погашення іпотечного кредиту та відсотків за його користування здійснюється також виключно у грошовій одиниці України — гривні.

Враховуючи наведене, якщо фінансовий кредит на придбання (будівництво) житла було одержано фізичною особою у банківській установі у іноземній валюті, то такий кредит не може розглядатися як іпотечний кредит, за яким згідно із Законом передбачено реалізацію права платника податку на податковий кредит.


Податковий кредит — теорія

Податковий кредит — це не кредит у прямому розумінні цього слова. Це повернення державою частини коштів зі сплачених податків, які у звітному році були потрачені на придбання товарів/послуг. Податковий кредит надається громадянам, які сплачували за навчання, перераховувли пенсійні або благодійні внески, всиновлювали дітей, пройшли штучне запліднення та, найголовніше для мене!, сплачувли відсотки за іпотечним кредитом. Знайшла на сайті Державної податкової адміністрації запитання одного сумлінного платника податків:

Я виплачую іпотечний кредит, який взяв у 2006 році на придбання житла у Київській області. Кредит також було взято у відділенні банку у Київській області. Сам зареєстрований (прописаний) у Києві. Всі квітанції щодо сплати процентів за кредитом є. Кредит був взятий у доларах США, але виплачується в гривнях. Всі квитанції щодо обміну валют для сплати кредиту також є. Я офіційно працюю у Києві.

1. Чи маю я право на податковий кредит?

2. Які коефіцієнти існують і як їх вираховувати?

3. Де мені подати документи щодо повернення суми податкового кредиту — за місцем реєстрації, або за місцем купівлі дому (також місце набуття кредиту)?

4. Де взяти перелік документів, які необхідні для отримання податкового кредиту, та в який термін їх необхідно подати?

Відповідь:

Перш за все, повідомляємо, що Ваше звернення містить недостатньо інформації для надання конкретного роз’яснення з вказаного питання: відсутні копії договорів, копії розрахункових документів тощо. ДПА України пропонує Вам детально конкретизувати питання та додати копії вказаних документів і звернутися з ним безпосередньо до органів державної податкової служби за місцем вашої податкової адреси (реєстрації).

Одночасно повідомляємо, що згідно із пунктом 1.16 статті 1 Закону України від 22.05.2003р. № 889 — IV “Про податок з доходів фізичних осіб” (далі – Закон № 889) податковий кредит це сума (вартість) витрат, понесених платником податку — резидентом у зв’язку з придбанням товарів (робіт, послуг) у резидентів — фізичних або юридичних осіб протягом звітного року (крім витрат на сплату податку на додану вартість та акцизного збору), на суму яких дозволяється зменшення суми його загального річного оподатковуваного доходу, одержаного за наслідками такого звітного року, у випадках, визначених цим Законом.

Підпунктом 5.4.1 пункту 5.4 статті 5 Закону № 889 встановлено, що податковий кредит може бути нарахований виключно резидентом, що має індивідуальний ідентифікаційний номер.

При цьому, згідно з підпунктом 5.4.2 пункту 5.4 статті 5 Закону № 889, загальна сума нарахованого податкового кредиту не може перевищувати суми загального оподатковуваного доходу платника податку, одержаного протягом звітного року як заробітна плата.

Підпунктом 5.3.1 пункту 5.3 статті 5 та пунктом 10.1 статті 10 Закону № 889 встановлено, що платник податку має право включити до складу податкового кредиту звітного року частину суми процентів за іпотечним житловим кредитом, фактично сплачених платником податку, яка розраховується за правилами, визначеними згідно із статтею 10 цього Закону.

Відповідно до пункту 1.5 статті 1 Закону № 889 іпотечний житловий кредит — фінансовий кредит, що надається фізичній особі, товариству співвласників квартир або житловому кооперативу строком не менше п’яти повних календарних років для фінансування витрат, пов’язаних з будівництвом або придбанням квартири (кімнати) або житлового будинку (його частини) (з урахуванням землі, що знаходиться під таким житловим будинком, чи присадибної ділянки), які надаються у власність позичальника з прийняттям кредитором такого житла (землі, що знаходиться під ним, чи присадибної ділянки) у заставу.

Частиною другою пункту 10.1 статті 10 Закону № 889 визначено, що право на податковий кредит виникає у разі, якщо за рахунок іпотечного житлового кредиту будується чи придбається житловий будинок (квартира, кімната), визначений платником податку як основне місце його проживання.

Щодо визначення об’єкту житлової іпотеки основним місцем проживання (що є однією з умов виникнення права на податковий кредит), Комітет з питань фінансів і банківської діяльності Верховної Ради України своїм листом від 12.02.2007р. № 06-10/10-138 повідомив, що це має здійснюватись платником податку самостійно, зокрема, шляхом реєстрації (внесення відомостей до паспортного документа такого платника податку) об’єкта житлової іпотеки його місцем проживання відповідно до норм Закону України „Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні”.

З відповіді на це запитання, а також поспіхом прочитавши Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» я зрозуміла, що право на податковий кредит у мене (або мого чоловіка, на якого оформлений кредит) є. Потрібно зареєструватися у квартирі, оскільки вона має бути визнаною як основне місце проживання. Перелік документів залишається незрозумілим. Тож доведеться оббивати пороги податкової за місцем проживання. А податкова на своєму сайті обіцяє сприяти і допомагати громадянам, які чесно сплачують податки. Далі буде…


Як прийняти квартиру у забудовників

Перед тим, як ви отримаєте право власності на квартиру, потрібно підписати акт прийому-передачі об'єкту від забудовника. Підписанням цього акту ви визнаєте, що претензій до забудовника у вас немає. Тому якщо у вас у квартирі щось недороблено, не виконані умови договору, який ви підписали з забудовником, або щось зіпсовано, то після підписання акту будівельники вже ніколи не виправлять своїх недоліків.

Тож, перед тим, як прийняти квартиру в забудовника, потрібно:

1. уважно перечитати договір, ще раз перевірити, що повинно бути у вашій квартирі на момент здачі. Наприклад, якщо у вас у квартирі мають бути батареї, а їх немає; або ж якщо балкони мають бути за договором засклені, а так не є — то потрібно ці зауваження висловлювати у письмовій формі забудовникам.

2. потрібно простукати стіни на предмет наявності пустот

3. взяти свічку, запалити її і тримати біля віконних і дверних стиків, таким чином перевіряючи наявність щілин між вікнами та стінами.

4. потрібно перевірити витяжку (у ванній, туалеті та на кухні, залежно де вона передбачена за планом). Для цього свічка також знадобиться. Якщо витяжка добре працює, то полум'я свічки повинно затягувати у порожнину витяжки.

5. перевірити, чи немає сміття у квартирі — ви повинні отримати своє житло у належному стані.

6. перевірити, чи рівні стіни (можна прикласти довгу лінійку, вона покаже, чи є нерівності). Якщо квартиру здають із поштукатуреними стінами — то вони не можуть бути ідеально рівними, оскільки малі нерівності виправляються шпаклівкою.

7. якщо квартира здається з бетонною стяжною на підлозі, перевірити, наскільки вона рівна (що рівніша стяжка, то менше вам доведеться її вирівнювати потім).

 

Коли ми приймали квартиру, то виявили кілька дрібних недоліків:

1. батареї були поставлені криво — вирівняли

2. стеля була кривою — не переробили, заявили, що ми у будь-якому разі стелю будемо шпаклювати чи вирівнювати гіпсокартоном.

3. стяжка була нерівна на балконах і в туалеті — вирівняли

4. на верхній плиті балкону було видно арматуру — замазали бетоном

5. у кількох місцях не вистачало розеток — поставили

6. ручок до вікон не було в квартирі апріорі — адміністратори будмайданчику сказали, що їх можуть покрасти будівельники, тому їх видали індивідуально в пакетику.

7. ключів до поштових скриньок (які були замкненими) так і не видали — довелося міняти замок. У цьому сенсі я не розумію будівельників — навіщо взагалі ставити замки на скриньках, навіть якщо вони коштують 5 гривень, а людям доведеться їх зривати і викидати. Будівельники відфутболювали до ЖЕКу по ключі, а ЖЕК до будівельників.

8. ми не помітили, що у нас під підвіконням у вітальні була досить велика щілина — ледь не на вулицю. Тож довелося її заштукатурювати самим уже на етапі шпаклювання квартири.

9. ми також прогавили підвіконня на балконах — їх не було, хоча мали би бути.

Скільки б ви зауважень до забудовників не висловлювали, вони все одно всього не зроблять. Але потрібно постаратися, щоби вони зробили якнайбільше. Лише тоді потрібно підписати акт, отримати ключ від квартири і чекати на отримання права власності.

Після отримання права власності необхідно підписати договір з ЖЕКом та іншими комунальними службами на обслуговування будинку та надання комунальних послуг. ЖЕК, звісно, буде змушувати підписати цей договір якнайшвидше — одразу після підписання акту про прийом квартири від забудовника, щоби одразу стягувати гроші за обслуговування будинку, який вони ще півроку не будуть обслуговувати. Проте ви зав'язані підписувати договори з ЖЕКом лише після отримання права власності на житло.

Як вибрати об’єкт інвестування

Ми вирішили купити квартиру не в Києві, а десь за містом. Довго шукали вдале містечко недалеко біля Києва, і вирішили остаточно оселитися у Вишгороді. Спершу ми хотіли купити квартиру на вторинному ринку, тому вони дешевші за рахунок менших площ квартир у радянських будинках. Проте пропозиція була настільки малою, що не було з чого вибрати. А хороші квартири розходилися швидко, як пиріжки. Зараз уситуація уже змінилася, проте влітку 2006 року перед тим, як ціни ще не досягли свого піку, усі поспішали швидше купити хоча б щось більш-менш придатне до життя.

Оскільки з вторинним ринком нічого не виходило, ми вирішили взяти більший, ніж з самого початку розраховували, кредит та інвестувати в об'єкт будівництва. На момент інвестування з десяти поверхів будинку сім уже були зведені. Тобто будинок виглядав майже так:

Ми взяли на себе ризик, який винагородився тим, що за ціною старої двокімнатної квартири ми отримали нову, але значно більшої площі, яка, до того ж, після здачі будинку значно виросла в ціні порівняно зі старим житлом. Важливо також те, що будівельники (компанія Київсоцбуд) здали об'єкт у строки, передбачені договором, і ми вчасно отримали право власності на житло.

Усі пам'ятають горе-історію з "Еліта-центром". Тому, можна сказати, що нам пощастило з вибором забудовника, оскільки ми не лише дочекалися власної квартири, але й отримали права на неї вчасно. Тому для тих, хто збирається інвестувати в новобудову, з власного досвіду можу порекомендувати:

— перед тим, як прийняти рішення про інвестування, поцікавившись кількістю завершених проектів вибраного вами забудовника, і не лише формально. Бажано поїхати до зданих раніше об'єктів нерухомості, поспілкуватися з людьми і з'ясувати, чи вчасно завершилося будівництво, які проблеми виникали при співпраці з будівельниками. Можна теж перевірити забудовника, звернувшись до Української будівельної асоціації.

— бажано вибирати авторитетних забудовників (наприклад, Київміськбуд, Познякижилбуд); вони не зацікавлені в одноразовому збагаченні, а планують працювати далі. Проте за менший рівень ризику потрібно платити більше.

— перевірити забудовників можна також в банках. Можна зайти у відділення будь-якого авторитетного банку, поцікавитися умовами кредиту на первинному ринку житла, а також попросити список забудовників, з якими співпрацює банк. Хороші банки рідко кредитують незавершені об'єкти будівництва, але якщо вже кредитують, то вже надійні об'єкти і надійних забудовників.

— необхідно також поцікавитися дозволами на будівництво, документами про відведення ділянки під будівництво, свідоцтвами про реєстрацію самої компанії та іншими формальностями.

Проте, на жаль, будь-які з перелічених факторів не дадуть вам повної впевненості в тому, що будівництво буде завершено вчасно або ж об'єкт не буде заморожено на будь-якій зі стадій будівництва. Судитися з будівельними компаніями — справа дуже невдячна, тому що договори про інвестування передбачають мінімальну відповідальність забудовника за затримання строків здачі об'єкту. Мій знайомий юрист, здачу квартири якого затримують більше, ніж на півроку, не може притягнути забудовника до відповідальності (мабуть, на забудовників працює ціла команда найкращих юристів), а сподівається, що будівництво його будинку все ж таки буде завершене.

Кредитний калькулятор: CHF vs USD

Закінчилася відпустка — знову до квартирних справ. Людям, які найближчим часом збираються придбати нерухомість, трохи не пощастило. Очікуваного обвалу цін на житло не відбулося, навіть навпаки: 2007 рік став роком цінового шоку. Проте усім, хто планує купувати квартиру в кредит, більше пощастить з відсотками за користування кредитом.

Досі найпопулярнішою валютою кредитування був долар США. Зараз активно починає розвиватися кредитування у швейцарських франках, що здешевлює кредити приблизно втричі. Ще півтора року тому про кредити у швейцарських франках в Україні майже ніхто не чув, при тому, що у країнах Центральної Європи це найпопулярніша валюта кредитування. У Польщі, наприклад, кількість іпотечних кредитів, виданих у швейцарських франках, становить 80%. Але зараз ця ще не освоєна українцями валюта починає активно входити в кредитний обіг і, за прогнозами експертів, до кінця 2008 року може перевищити євро за кількістю виданих кредитів.

Звернути увагу на швейцарський франк (CHF) варто ще й тому, що ця валюта дешевшає. Швейцарія хоче знизити вартість експортованих товарів для підвищення їх конкурентноздатності й, відповідно, знецінює свою валюту.

Відсотки за кредитами у CHF становлять зараз у середньому 8,5-9,5% річних. Можна спокійно вкластися у 9% річних без додаткових і прихованих щомісячних банківських комісій. Відсоткова ставка у доларах США — 12%. Така дешевизна позик для населення у франках пояснюється тим, що ціна кредитів на Лондонській міжбанківській біржі на 12 місяців у доларах становить 5,32%, в євро — 4,03%, а в швейцарських франках — лише 2,35%.

Проте окрім 9% річних потрібно заплатити комісію за ініціювання кредиту, держмито, оцінювання предмету застави, страхування предмету іпотеки (та досить часто власного життя), а також оплатити послуги нотаріуса. Але цих витрат не оминути незалежно від валюти кредиту, і вони переважно складають приблизно 5 % від вартості предмету іпотеки.

Свій кредит я, наприклад, брала під 12% річних у доларах США зі щомісячною комісією 0,15% на місяць від початкової суми кредиту. Реальна відсоткова ставка за цим кредитом була приблизно 13,5% на момент його отримання в серпні 2006 року. Але що ближче до омріяного терміну погашення кредиту, то більше зростає відсоткова ставка. Після погашення половини кредиту відсоткова ставка сягнула 16% річних.

Рефінансування? Це перше, про що я подумала, побачивши ці нові кредитні можливості. З першого погляду, доцільно було би позичити гроші на вигідніших умовах у новому банку і погасити кредит у теперішньому банку-позикодавцю. Проте думаю, воно вигідне тим, у кого сума кредиту перевищує 20-25 тисяч доларів, і хто планує віддавати кредит ще як мінімум три роки. Я ж планую впоратися зі своїм кредитом роки за два.

Добре порахувавши банківські комісії, зокрема за ініціювання нового кредиту, оплату послуг нотаріуса, держмито, оцінювання предмету застави, я дійшла висновку, що, даремно витрачу час і зусилля з однаковим фінансовим результатом. Окрім цього, мій теперішній банк не вимагає страхування життя, що потрібно буде додатково оплачувати у новому банку. Трохи грошей втратиться також на конвертації франків у гривні, а гривні у долари (адже саме долари потрібно віддавати теперішньому банку-позикодавцю). Плюс знову витрачати час на оформлення та підписання документів. У мене таке враження, що пакет документів для банків не зменшується, а зростає щороку вдвічі. Тепер українські банки за кількістю документів, які вони вимагають, перевершили усі європейські посольства.

Тож мій наступний кредит обов'язково буде у франках. А вам бажаю успішних кредитних історій.